マンションを売るときの3回の交渉タイミング

2018-05-16

マンションすなわち住宅の売買で一般の方が一般に売る場合、不動産業者が仲介に入ることがほとんどです。
そんな中、様々な交渉事が出てきます。

その判断はどうすればいいのでしょう。

まず大きくは次の3回のタイミングで交渉があります。

1,購入申し込み
2,契約まで
3,決済引渡まで

1つ1つ詳しくみていきましょう。

買主さんがあなたのマンションを見に来て、気に入った！
購入したいという意思を「購入申し込み」という形で提出してきます。

そのとき、買い手からの交渉事が入ってきます。
ここが一番細かい交渉があります。

・売買代金はいくら？
・値下げ交渉は？
・いつ契約できるか
・買い手はローンを使うのか
・いつごろ最終引渡になるのか
・手付金はいくらか

このようなことを交渉が入ります。
一番大きいところはやはり価格のところでしょう。
値下げに希望に対して、どこまで対応できるのか。

あと売主として細かく確認したほうがいいのは買主がローンを使う場合。
理由は通常の契約でローンを使う場合「ローン特約」がつけられます。

ローン特約とは、ローンを買主が使い、もしローンが通らなかったら契約は白紙に戻すというものです。
この特約無しで契約することは難しいのですが、もし審査に買主が落ちたら契約してその結果が出るまでが無駄に。

ですので、契約後買主が本審査を受けるまでは確定はない話ですが、ローンが通るような人で収入的にも大丈夫な人かは確認しておきましょう。

次に契約までに細かいことを調整します。
たとえばエアコンなどの設備に対する不具合があった場合の話や瑕疵担保です。

契約の骨は「いつ、いくらで、だれが、どんなお金で、いつまでに買うか」ですが、当然その周りに肉となる「責任の所在」や「引渡条件」などがあります。
ちゃんと起こりうることを想定したうえで、それを契約書に落とし込んでいきます。
そして両者が合意すれば契約となります。

基本この段階では何も起きないはずです。
しかしまれに予期せぬ事態が起きます。

例えば、引渡し前になんらかの故障が発覚した、また買主のローンの審査が長引いているなどです。
よって契約していた日に引き渡しができない、延期になりそう等です。

契約とはこうした不測の事態が起きたときにどうするかも記載しています。
たとえばどうしても引き渡しが1日延びる、これは契約書の杓子定規な考えでは売主が損害賠償を請求されます。
しかし、そこは交渉で1日延びるけど確実に引渡ます、などの覚書を締結することもあります。

もちろんケースバイケースですから、買主が一切引かなければ争うことにもなります。

このようにマンションを売ることでも交渉のことはいろいろあります。
ですので気になったことは１つ１つ不動産屋さんに確認しましょう。

逆にそうしたことをしつこいくらいに確認してくる不動産屋さんのほうが安心です。