不動産屋さんがマンションを査定する方法

マンション売却アドバイザー田中徹也

不動産屋さんがマンションを査定する方法

さてあなたがマンションを売ろうとおもって、不動産屋さんに査定を依頼する。
その時、不動産屋さんはどうやって査定をしているのでしょうか?

査定の方法は2つ

査定の方法は2つあります。
1つは原価法です。

建築時の原価を考え、そこから経年数を計算し現在の価値を求める方法です。
そしても一つが取引事例法です。

取引事例法とは

過去同じマンションは近隣であった売買の事例を参考に価格を考える方法です。
現在基本的には、この取引事例法が主に使われています。

例えば、同じ間取りで1つ下の部屋が売りに出て売れたとしましょう。
僕の場合であれば、まずその物件のことを調べます。

リフォームしていたか、とかですね。
そうであれば、その掛かった費用分がどうなるのか。

また新築時に上の部屋が5%高かったなら、下の部屋の事例と状況が近いのであれば5%は高く出してもおかしくないと踏んだりしますね。

しかし、事例が無いという場合もあります。
新しいマンションなどですね。
その場合は新築価格から、市場の動向なども見ながら価格を決めていきます。

貸している物件を売るとき

もし貸している状態で売る場合が、見方が全然変わります。
評価法が「収益還元法」になります。

これは、買った値段に対し、どのていどの収益性があるかを計算する方法です。

例えば、家賃10万円で貸している物件があったとしましょう。
年間での賃料収入は10万円×12か月の120万円となります。

この物件をもし1500万円で購入したら。。。。

120万円÷1500万円=0.08→8%
すなわち8%の利回りの物件となります。

もしこれを2000万円で買うのであれば120÷2000=6%の物件という計算になります。

よって、収益物件の場合は収益性を査定の中心にし、価格を考えていくのです。

まとめ

このように、マンションの査定は現在取引事例法が中心となっています。
そういう意味では、同じマンションの売り物件のチラシなどがあれば、取っておくことも大事ですね。



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