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今回はですね、「家を売るまでの流れ」についてお話したいと思います。
まあ家を買う方も聞いてると思うんですけども、売る方と買う方の各流れというのを知る事で、まあ相手の事がよく分かるということはですね、それはやはり成功へのプロセスですので家を買う方もですね、売る流れというのをちょっと知っといてもらったらなとお話させて頂きます。
あくまで、売主買主で相手を分析してケンカしろとかですね、騙し合いをしろとかそういう訳ではありませんけども。
相手の事をよく知る事自体がですね非常に大事な事だってことですね。
では早速、家を売るまでの流れを説明します。
まず最初に準備をして不動産屋さんに電話をするというのがまず第一番目です。
準備については以前ポッドキャストでもお話したんですけれども例えば家を売る場合であれば買った時の資料とかですね。
それとか銀行ローンの残高が分かる物とか。
そういった物をとりあえず資料を目の前に用意した状態で不動産屋さんに電話をかける。
すると不動産屋さんから逆に何か聞かれた時も即答できますし、安心して落ち着いて話ができますので、まずは準備をするということ。
そして不動産屋さんに電話をするということが第一番目です。
二番目は不動産屋さんとの媒介契約ですね。
不動産屋さんといろいろお話したりですね。売る場合でしたら査定書を持って来てもらったり、電話でのやり取り実際に会った時のやり取り等でじゃあこの不動産屋さんに売却をお願いしようという事で媒介契約を締結する。
これが二番目になります。
そして三番目がいよいよ販売活動開始ですね。
不動産屋さんがチラシを作ったりですね。
あとは業界のデータベースに登録したりとか。
いろんな形で販売活動を開始されます。
そしてその後実際に、四番目の段階としてその情報を見たお客さんが「じゃあ是非一度家を見せて下さい。」という事で見に来るという。このお客さんの内覧ですね。
これが四番目になります。
そしてですね次の五番目としまして見に来た方で気に入った方がいたらいよいよその方から買付申込書とかですね購入申込書といわれる物を受け取る段階になります。
もちろん最初に見に来た方が気に入るパターンも無きにしもあらずですけれども、なかなか一発で決まるというのもですね少ないですので、まあお客さんが見に来て帰られてお断りの連絡がある。そしてまた新しいお客さんが見に来て帰られてお断りの連絡があって三番目に見に来た方が気に入って今度は買付を出すという。
こういった途中ですね三番の販売活動、四番のお客さんの内覧を繰り返すうちに買主さんが現れて五番目として購入申込書を頂くという事ですね。
この時ですけども購入申込頂いた形になるのはいいんですけれども。それまでに断られた経緯があると思うんですね。いくつかのお客さんで。
この時の断られた理由。
「やあー、せっかく見に来たけどやっぱり断ります。」というこの断られた理由っていうのが非常に大事ですので、是非聞いといて欲しいと思います。
これが何故大事かについては今回、割愛しましてまた今度ですね、次回ではありませんけども先のポッドキャストで大事なとこですね、お話させて頂きたいと思います。
そして購入申込がきたら次、六番目。契約に向けての準備が始まります。
買いたいよというのはですね、あくまで購入申込書に書いてあるのは「金額である」とか「いつ頃契約しましょう」そして「いつ頃取引しましょう」「住宅ローンはこれくらい借りますよ」ということが書かれてますけども。
やはり細かい詳細な事を詰めていってそしてそれを書類に落として契約書を作っていくという作業がこの六番目の作業になります。
例えばですけども、「エアコンはそのままつけて引き渡すのか」「カーテンはそのまま置いておくのか」どこまでの部分を売主さんは作業しておいて、借主さんにその物件を引き渡すのか。
こういった細かい作業を、細かいポイントをですね、この契約に向けての準備の段階ですり合わせをします。
売るまでいろいろな流れがありますけども私はこの六番目の段階が一番大事だと思います。
そしてこの六番目のいろんな条件のすり合わせが終わった所で七番目に契約という流れがきます。
契約の時なんですけども売主さんの立場としてはですね、どういった物が必要かというと。まず一つ目に契約書に添付する印紙ですね。
5000万円以内の売買であれば15000円程、15000円の印紙代が必要になります。そして後は不動産屋さんによってなんですけども、この契約の段階で「仲介手数料半分下さい」という不動産屋さんもいますので、その場合は中間の中間金ですね。
半額のお金が必要になりますので用意して下さい。
そして実際に売主さん買主さんがその場でお会いして契約書を読み合わせて内容に間違いなければ記名押印して。
売主さんの立場からすればですね買主さんから売買代金の10％相当額の手付金をこの時に頂くという流れになります。
そして契約が終わるとですね、今度は八番目としまして決済への準備が始まります。
まあ売主さんの立場としてはですね、決済の準備というとまあ住宅ローンの担保が付いていれば末梢する為に銀行さんと連絡したりですね。
それとか引っ越しの準備とか。
またマンションの場合でしたら管理組合なんかに届け出等がありますよね。
こういった作業がこの決済までの準備となります。
そしていよいよ九番目に決済。
司法書士さんとですね、一緒にそのまずは適法に不動産の所有権が移転できるかどうかを確認して頂いてそれのチェックが終わったのち買主さんからお金を頂き、売主さんは買主さんに鍵を渡して。
でこの時ですね一応、書類で引渡確認書というのを取り交わす場合もあります。
私の場合一応、チェックとしてやってますけれども。そういった書類を取り交わして。
そして決済が完了するという。こういう流れになっています。
先程も言ったんですけれども。やはりこの中での一番大事な、流れの中で一番大事なのは、六番目に言ったですね「契約までの準備」。
ここが大事です。ここをしっかりすり合わせをしておけば契約の時になって「えっ、こんな事聞いてない」とかですね。
決済の時になって「えっ、このお金は何のお金？」とかですね。「えっ、エアコン付いてたけど外してしまったの？」とか。
こういうトラブルが起こる可能性がありますので、しっかりこの契約までに詳細な部分を詰めていく。
私の考えではこの契約の準備さえしっかりすればですね、ほぼ契約は間違いなくできるであろう。
そして後で取引が終わった後も満足いく契約ができたという事が言えると思いますね。
ですのでこの六番目の契約に向けての準備は不動産屋さんとよく相談して詰めていってほしいと思いますね。
今回はですね、売る流れについてお話しましたので、来週は「家を買う」流れについてお話したいと思います。
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