「5万円払わなあかんの！？」あなたにも関係ある！4月1日改正される不動産に関する法律

2026年4月1日より、不動産に関する法律の一部が改正されます。

改正ポイントはいくつかありますが、今回は2つに絞りお話しします。

さて、今回のテーマは「住所等の変更登記」の義務化です。
なぜこの改正を取り上げたのか？

それは――

対応しないと「5万円以下の過料」が課される可能性があるからです。
あなたご自身はもちろん、ご家族名義の不動産がある場合も要注意です。

改正ポイントの概略

まずは今回の改正を、関西弁でざっくり言うと…

「引っ越して住所変わったのに、登記の住所はちゃんと変えたん？」
「そのまま2年放置したら、5万円取られるかもしれまっせ！」

ということです。

では、内容を詳しく見ていきましょう。

そもそも「登記」とは

例えば、あなたが不動産を購入したとします。

すると法務局に
「〇〇さんが××さんから売買でこの不動産を取得しました」
と届け出が行われ、

いわば“土地の台帳”のようなものに

「△年△月△日、売買により所有者が××さんから〇〇さんに変更」

と記録されます。

これが「登記」です。

そして、この名義人の情報には「現住所」も記載されます。
今回の改正は、この住所情報が対象です。

これまでは義務ではなかった

例えば、次のようなケースです。

・令和1年に父の家を相続
・自分名義になったが住んではいない
・転勤で引っ越し、住民票を移した

この場合、登記上の住所は「相続時の住所」のままになります。

これまでは、引っ越しても住所変更登記は義務ではありませんでした。
売却などのタイミングで変更すればよかったのです。

今回の法改正でどう変わるか

今回の改正により、次のように変わります。

不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から「2年以内」に変更登記を申請する義務がある

さらに、正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

つまりこれまで放置されがちだった

・住所変更
・氏名変更（結婚・離婚・改名など）

も、すべて義務化されたということです。

通知は来ない

なお、引っ越しても法務局から通知は来ません。

『引っ越したなら登記も変えてくださいね」

…なんて親切な案内は、

来ません。絶対に来ません。

個人的には「紐づけてほしい」と思うところですが、現状は自己管理です。

そのため、住所変更されていない不動産は世の中に数多く存在します。

なぜ義務化されたのか？

背景には、次のような問題があります。

・所有者と連絡がつかない「所有者不明土地」の増加
・公共事業や災害復旧の妨げ

登記簿の住所に連絡しても届かない――
こうしたケースは珍しくありません。

実際、私も仕事で経験があります。

登記簿の住所へ手紙を送る
→「宛先不明」で返送される

…よくある話です。

実は身近な問題

これは仕事だけの話ではありません。

例えば、

隣の空き家が荒れていて迷惑
↓
所有者に連絡したい
↓
登記簿の住所に手紙を送る
↓
届かない
↓
詰む

こんなケース、普通に起こります。

ちょっと待って！以前に引っ越した人も対象です

ここで、もう一つ大事なお話を。

「2026年4月1日から義務化されたんやったら、それより前に引っ越した人は関係ないんちゃう？」

と思った方。

残念ながら、そうではありません。

実は、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わった人も、今回の義務化の対象になります。

例えば、10年前に引っ越して、そのまま登記簿の住所を変更していない場合。

これも対象です。

ただし、以前から変更していた方には猶予期間が設けられており、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。

昔購入した土地、相続した実家、使っていない不動産など。

「そういえば、あの不動産の登記住所ってどうなってたっけ？」

そんな方は、一度確認しておいたほうがよさそうです。

実は便利な「スマート変更登記」という制度もある

さて、ここまで読むと、

「引っ越すたびに法務局で手続きせなあかんの？」

と思いますよね。

実は今回の義務化に合わせて、「スマート変更登記」という仕組みも始まっています。

簡単に言うと、事前に必要な情報を法務局へ申し出ておけば、住所や氏名が変わった際に、法務局が変更を確認して登記してくれる制度です。

しかも、この事前の申出は無料です。ただし、何もしなくても自動的に変更されるわけではありません。

個人の場合は、あらかじめ氏名や生年月日などの「検索用情報」を申し出る必要があります。

そして住所や氏名の変更が確認されると、法務局から本人に意思確認の通知が届き、本人の了解を得たうえで変更登記が行われます。

つまり、「住民票を移したら、勝手に登記も全部変わる」というほど単純ではありません。

なお、検索用情報の申出を済ませれば、住所等の変更登記の義務を果たしたものとして扱われますが、実際の登記内容がすぐに更新されるとは限りません。
不動産を売却するなど、早急に住所変更登記が必要な場合には、従来どおりの変更登記手続きが必要になることもあります。

## ちなみに、2年を過ぎたら即5万円？

最後にもう一つ。

「2年以内に登記しなかったら、すぐに5万円の請求が来るの？」

という疑問です。

実際には、期限を過ぎたからといって、自動的に5万円の過料が科されるわけではありません。

正当な理由なく義務に違反した場合でも、法務局から一定期間内に手続きをするよう催告が行われ、それでも対応しなかった場合に、過料の対象となる仕組みです。

とはいえ、

「催告が来るまで放っておけばええやん」

という話でもありません。

法律で義務化された以上、早めに確認し、必要な対応をしておくことが大切ですね。

まずは確認を

今回の改正は義務化という側面もありますが、メリットもあります。

とはいえ、過料は払いたくないですよね。

まずは、

・登記時の住所
・現在の住所や氏名

にズレがないか確認しましょう。

「どうやって確認するの？」という方へ

ここが一番多い質問です。

自分で確認する方法
費用感
手続きの流れ

気になる方は、個別にお問い合わせいただければ登記簿の取得なども可能です。

もし変更があれば、変更登記が必要です。
手続きは司法書士に依頼できます。

ご紹介もできますので、お気軽にご相談ください。

最後に豆知識

実は――

登記はもともと義務ではありませんでした。

ではなぜ登記をするのか？

少し専門的に言うと、「登記は第三者への対抗要件」です。

つまり、

「この不動産は自分のものだ」と主張するための“証拠”です。

登記があれば、

「法務局で確認してください」

と言えるわけです。

しかし時代の流れとともに、登記は「当たり前のもの」となり、

・相続登記
・住所変更登記

も義務化されました。

今回の改正は、ある意味で表裏一体です。

誰でも閲覧できる登記簿に、正確な現住所が掲載される時代になる

ということでもあります。

資産を持つ人の住所が公開される――
この点に、少し違和感を覚える方もいるかもしれません。