マンション売却 - 株式会社ユービーエル
マンション売却アドバイザーの田中徹也です。私は日本全国のマンションを売りたいという方からの相談や売却のコンサルティングサービスを行っています。
売り出し価格の決め方
2015年10月23日 [記事URL]
はじめまして。この度買い替えを考えています。
築10年のマンションから、新築マンションです。
地域はいずれも同じ神奈川県です。
残債は1700万弱です。新築の販売と同じ系列の仲介に入ってもらって、査定をしてもらいました。
販売のほうは停止条件の3ヶ月ごとに更新を繰り返して（査定価格は見直しながら）、仮住まいをしないように売主に手配してくれているそうです。
こちらは仮住まいは避けたいのが条件なので新築を購入する気は十分です。
ただし、入居予定が来年の2月下旬です。
停止条件つきでの契約は再来月の4月初旬とのことです。
このような場合、やはり売り出し価格は高めで設定して様子を見つつ、徐々に価格調整するのがよいでしょうか。
なんか足元見られそうな気もするので、こちらの希望価格はあまり下げたくないです。
また、仮住まいなしで調整してくれる販売と仲介、売主は信頼してよいものなのでしょうか。他の新築物件では、ここまで親身？にしてくれませんでした。
新築の価格はおよそ4000万、頭金は4～500万、査定は2700～2800万と思われます。
できれば3000万あたりで売りたいのです。
よろしくお願いします。
どういうスケジューリングを想定していますか？
まずは、今売却を依頼している不動産業者が「どういうスケジューリング」で価格を見ているのかを聞いてください。
何月までに売れなければどうするのか？
そのスケジュール感を、ちゃんと不動産屋さんと共有してください。
調整はそこからです。
>また、仮住まいなしで調整してくれる販売と仲介、売主は信頼して
>よいものなのでしょうか。
相手がそうしてくれるのであれば、こちらに不利なことはないので問題ないでしょう。
また、売却活動を進めていけばその不動産屋さんがいいところか分かると思いますよ。
リゾートマンションの売り方
2015年10月21日 [記事URL]
築年数の古いリゾートマンションの売却について、詳しくお聞かせください。
リゾートマンションの売り方は、通常のマンションと違います。
https://www.youtube.com/v/wOkbCCpAI1g
リゾートマンションを買う方は、「現地で思いついて」買う人が多い。
よって、まずはそのマンションの地元業者に依頼しましょう。
「地域名＋不動産」とか「リゾートマンションの名前」で検索すると扱いをしている不動産業者がでてきますよ。
また現地の案内など考えると、地元の業者のほうが動きも軽いです。
あとリゾート物件特有のルールなどにも詳しいことから地元のリゾート物件を扱う業者に売却を依頼することをオススメします。
私も過去、牛窓の物件を売った際は地元業者と協力して成功させました。
不動産屋さんについて
2015年10月20日 [記事URL]
田中さんの本を読んで、こちらのサイトにきました。
現在、築19年のマンションを売り出しています。
親戚の不動産屋さんに勤務する方に依頼しているのですが、契約書を記入したこともなく、
更新の話も聞いたことがありません。
田中さんの本を読んで、はじめて知ることも多く、驚いています。
リフォームして売りに出しました。高かったせいか内覧がほとんどありません。
3ヶ月後に100万下げ、まだ内覧が少ないのでさらに4ヶ月後に100万下げやっと内覧があるようですが、その間ほとんど連絡なく不信感もでてきたので、不動産屋さんを変えようと話が出ています。
いくらなら売れる金額なのかと聞いても売値は所有者が決めるから答えられないと言います。
また、だいたい売りに出すと、1年ぐらいはかかるのが普通ですと言われました。
売れない原因として、前が道路なので音がうるさいという方が多いですと言われました。
対処についてアドバイスなどなし。
親戚なので、少しでも高く売れるように考えてくれているのだと思いますが、売れないとどうしようもないので困っています。
物件と不動産屋は、地域が違います。
不動産屋さんを変える、もしくは。
ご親戚だから、よかれと思って媒介契約もしなかったのでしょう。
連絡がないのはちょっとひどいですね。
「売値は所有者が決めるから答えられないと言います。」については間違いです。
売主が何を基準に決めるのでしょうか？
『不動産屋さんが提案し、売主が判断する』のが正しいです。
売りに出して１年掛かるかどうかは物件によります。
モノによれば１週間でも売れます。
ようは、価格と需要です。
売れない原因はハードと環境の問題であれば、そこは価格で頑張るしかないかも知れません。
しかし、そうしたアドバイスも無いと困りますよね。
正直頼むのは辞めたほうがいいですね。
不親切すぎます。
親戚づきあいのこともあるので、辞めると言いづらい場合は「他の不動産屋さんにも並行してお願いする（一般媒介）」のも手です。
よろしくお願いします。
今回、マンションの買い替えについてご相談がありメールしました。
2015年10月20日 [記事URL]
現在、東京都○○区で2LDK、55㎡、築6年のマンションに住んでいます。
（当時新築で購入しています）
子供が2人居ますので、3LDKのマンションを探していたところ、同じ○○区で95㎡、築25年のマンションを見つけ、平成18年にスケルトンからリフォームしてるとのことで（現在価格4180万）、内装等も気に入り、購入希望していますが、頭金がなく、正直今のマンションが売れてくれないと動けません。
こういう場合は、売るまで待っていると買いたい物件を逃すことになりかねないでしょうし、しかし売れなきゃ動かすお金がない。
どういう流れで進めるのがいいのか悩んでいます。
また、現在のマンションのローンは1600万（当時頭金をかなり出した）ですが、出来れば最低でも3000万位で売れて欲しい所です。（
即即で売ると安く売ることになりますよね...それにはもったいないマンションです）
アドバイスの程よろしくお願いします
原則買い替えは売り先行
買い替えの場合は買い替え先の資金計画が立っていれば先に進めてもいいですが、今回のように残債の問題や資金計画が厳しい場合は「売り先行」です。
また、一応やり方としては「買い替え特約」を使うこともできます。
先に買うほうの契原則買い替えは売り先行
買い替えの場合は買い替え先の資金計画が立っていれば先に進めてもいいですが、今回のように残債の問題や資金計画が厳しい場合は「売り先行」です。
また、一応やり方としては「買い替え特約」を使うこともできます。
先に買うほうの契約で「今売りに出している物件が売れなければ、この買う契約も白紙解除」というものです。
ただし、これは売主さんもリスクがあるので断られる可能性もあります。
あと、厳しい話ですが「売るほうの物件」に価格的な未練があると買い替えは難しいですよ。
希望額と査定額であれば、買い替えの場合は査定額を重視しなくてはいけません。
なぜなら、売れないと買えないからです。
よろしくお願いします。約で「今売りに出している物件が売れなければ、この買う契約も白紙解除」というものです。
ただし、これは売主さんもリスクがあるので断られる可能性もあります。
と、厳しい話ですが「売るほうの物件」に価格的な未練があると買い替えは難しいですよ。
希望額と査定額であれば、買い替えの場合は査定額を重視しなくてはいけません。
なぜなら、売れないと買えないからです。
よろしくお願いします。
マンション売却の注意点
2015年10月20日 [記事URL]
現在生活しおりますマンションの売却のことでご相談もうしあげます。
父親が所有する一戸建てがあり、諸般の事情で私がそちらで生活をしなければならないようになりました。
年度替りの4月ごろに引っ越ししようと考えております。
そこで空家になったマンションを売却に出そうと考えております、その場合の注意点など教えていただければ幸いです。
住宅ローンの残債については１，２００万円ほどです。
住民票を父親所有の一戸建て移す必要があります。
空室になったマンションの売却についてはそれほど急いではおりません。
まずはお金の問題を明確に
まずは売れそうな価格と残債との見合いです。
不動産屋さん数社に査定を依頼し、価格の調査をしてみましょう。
また、もしできることであれば空き家になるまで待つのではなく早めに売りに出してはどうでしょう。
せっかく２，３月不動産に動きがある時期を売りに出さないのはもったいない気がします。
居住中で売りに出して、４月まで売れなければ引っ越して今度は空家設定にすればいいでしょう。
あと、空き家になるとお部屋の汚れがどうしても目立ちます。
リフォームするならいくらぐらい掛かるか。
これは空き家になった時点で、不動産屋さんに頼まず自分でリフォーム屋さんに問い合わせてください。
売主がリフォーム費用を知っておくことは大事です。
ぜひよろしくお願いします。
売りに出してますが、なかなか売れません。
2015年10月19日 [記事URL]
家の売却の件なんですが詳しくとの事で書かせていただきます。
土地の広さは40坪
建坪30坪
H21年7月築
離婚をしてから養育費を払って月の住宅ローンと生活費など苦しくなってきました。
そこで家を売ろうと考えたのですが なかなか売れないのが現状です。
何かいい方法ってあるのでしょうか？
売れない理由を考えてみましょう
売れない理由は３つのうちどれか。
１、価格が高い
２、需要が無い
３、情報が広がっていない
この３つです。
新築当初ハウスメーカーが売りに出したということは、その地域に需要があると判断したのでしょう。
よって上記のうちから２は該当しないといえます。
では価格か情報が広がっていないかのどちらかと考えられます。
そこでお聞きしたのですが、売りに出してこれまでどのくらい経ってますか？
また、いままで内覧に来た方はいますか？
この２点を教えてください。
あと追加で２つ。
・この家を売った後は賃貸でお家を探しますか？
・今のお家のローンの残りは？
この２つについて再度申し込みフォームからご記入いただければと思います。
ローンが残っているとマンションは売れないのですか？
2015年10月19日 [記事URL]
去年の春に1300万ローンでで中古マンションを購入。
まだ1200万ほどのローン残があります。
事情があって緊急に引っ越ししました。
そこでこの春から売りに出していますが、まったく反響がありません。
ローン残があるため、最初の査定額の1200万円よりずっと高い、1300万で売りにだしています。
いつのまにか査定額も1020万になっています。
お金に余裕がないため、住みながら売りに出していますが、空き家の方が売りやすいそうです。部屋はリノベーションしていてキレイだと思います。
営業さんは価格を下げたいとのことですが、ローンが残っていたら売れないと思っていたので、下げていませんでした。
何か方法があるのでしょうか？とわらをもすがる思いです。
よろしくお願いします。
資金計画を再度見直してください。
ローンの残債務を抹消できなければ、売れません。
よって自己資金をいくらか入れることができれば、多少なりとも値下げも可能かと思います。
売れるであろう金額 － （売却に必要な費用＋ローンの残債）
これで一度計算してみて、この計算の答えがマイナスであれば、そのマイナス分で自己資金を用意しなければいけません。
一度まず、この資金計画を見直してください。
そこからどこまで下げられるかを考えてみてください。
よろしくお願いします。
「売る」か「貸す」か
2015年10月18日 [記事URL]
築20年の3LDKマンションについて悩んでいます。
平成4年4月に3000万強の3LDKを父親が購入しました。
現在残債はありません。
私が平成15年6月まで住みました。
父親は一戸建てを所有していますし、私は一戸建てを新築したのでマンションは空き家になっていましたが平成15年11月からこの平成24年5月まで法人が賃貸してくださいました。
収益としては、管理費以下が毎月約27000円ほどかかりましたし、固定資産税、父親の所得増による所得税の増加分などを計算しますと、実質毎月80000円あるかないかでした。
つきましては再度賃貸にする場合は賃料85000円と管理費27000円で募集しようかと思いましたが、もういっそのこと売ってしまおうか迷っています。
築20年を超えていますし、賃貸に出すにはリフォーム代が40万を超えることもあり、売るなら現状でリフォーム代も不要で1100万と査定して頂きました。時を同じくして現在、同じマンションの（7階）の全く同じ間取りの部屋が（1280万）で売り出されています。
私どもの部屋は（3階）でありますので（1100万）は相当と考え、不満はありません。
川沿いの緑いっぱいの場所にあって、学区もすばらしく、交通の便も良いこのマンションに未練もすこしあります。
売却をお手伝いしてくださる業者の方は、築20年にしては「動きやすい」＝「人気がある」と言われるので、やっぱりいいマンションなのかなあ手放したくないなあなどと思っています。
逆に売るにしても貸すにしてもそうしやすいマンションなのかなあ、背に腹は代えられないといいますか、（フリーターの家族（私の弟）もいますし）少しでも現金収入が多い選択を考えています。
「売る」か「貸す」かどちらがいいでょうか？
自身が使わないのであれば売りを先行で。
売った場合の税金が一番の問題でしょうね。
自宅を売る場合は、税金の控除もあります。
しかし、自宅ではないので原価を確認して利益がでれば税金が当然発生します。
まずそこを明確にして、数字を読み。
それから判断をされたほうがいいですね。
いまの地合から考えると「自分で使わないものは売る」がおススメです。
一般媒介契約にすると、業者の対応の質が下がりませんか？
2015年10月17日 [記事URL]
8月の初旬に身内の不動産屋(デベロッパー)にお願いして今住んでいるマンションの売却を試みています。
1件も問い合わせがなく、非常に焦っています。
値段を下げることも考えています。
仲介業者によって販売力が違うのであれば、色々なところでお願いしたほうが良いのかな、とも思っています。
今は身内の業者にしか頼んでいないのですが、どうなのでしょうか。
一般媒介契約にすると、業者の対応の質が下がりませんか？
ご教示頂けないでしょうか。
身内の不動産業者にお願いする場合の難しさ
１件も問い合わせがないということは、その原因は
「価格が高い」
「需要が無い」
そして
「買い手に情報が届いていない」
この３つの理由しかありません。
だから、まず上記のどの理由で問い合わせが無いのかを聞いてみてください。
身内にお願いすることはメリットもある分、身内だからこそ言いたいことも言えないという問題もあるのです。
一般媒介がいいかどうかについては、物件によるところもあります。
一般媒介か専任媒介か？
2015年10月16日 [記事URL]
不動産会社に査定してもいましたが、どうしてもこれっといってこの人にお願いしたい方が見つかりません。
やはり、実際の行動（営業活動）で判断していきたいので、一般媒介で2社に1か月でお願いしてよければどちらかに専任でお願いしたいと思
いますが、それよりも、なんとかどちらか1社にして専任で1か月でお願いしたほうがよいのでしょうか？
テスト期間にしては？
２社で一ヶ月して、様子を見てはどうでしょう？
その動き次第で両方良ければ２社で、片方の業者が動きがいいようであれば専任にしてもいいと思いますよ。
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