マンション売却 - 株式会社ユービーエル
マンション売却アドバイザーの田中徹也です。私は日本全国のマンションを売りたいという方からの相談や売却のコンサルティングサービスを行っています。
売るマンションの設備の不具合
2015年11月25日 [記事URL]
設備の多少の不具合（風が強い日に窓から風切り音がする、給湯器のから出るお湯の温度がぬるめ）など、数十万円単位で治せるものについて売却前にどこまで直すべきでしょうか？
設備の状態によって違いますが、まずは見積もりをとりましょう。
完全に壊れていないのであれば、設備屋さんにみてもらって見積もりを貰いましょう。
そして買主が現れた際に
「今この設備はこういう状況です」
「修繕にはこの程度掛かります（見積もり）」
と情報提供できればいいでしょう。
完全に壊れている場合は修理しましょう。
ただし、完全に壊れていても住んでいないのであれば「修繕に掛かる費用」を売主として把握しておけばＯＫです。
震災や放射能の影響
2015年11月24日 [記事URL]
当方、関東地方でマンションの売却を行っております。不動産屋さんからは震災や放射能汚染の影響で不動産の動きが鈍くなっていると言われ
ました。
本当かどうか分かりませんが何か良い対処法があればご教授願います。
（回答）震災や放射能の影響
震災については、震災後の「修繕状況」によりハードの安全性は証明できます。
よって、将来売るときにもその説明がしっかりできれば問題ないです。
しかし放射能は目に見えません。
また被害状況、問題点が正直まだ誰も分っていません。
震災の被害は「今」をピークに修繕していきます。
放射能は実際に被害が表面化するのは「将来」です。
この差はあります。
もちろん、国として除染が完璧に行われ安全について保障する宣言がでれば状況は変わると思います。
そしてこの状況はご売却をされている地域全体の問題と思います。
私が放射能について知識があればいいのですが、あったとしても「実例」ではなく「こうなるであろう」しかお話できません。
前例がないからです。
いまはじっくり腰を据えて売っていくしかない。
これが回答となってしまいます。
売却に適した季節は？
2015年11月23日 [記事URL]
売却に適した季節（時期）はいつがいいですか？
マンションの属性によります
マンションの属性にもよります。
住宅系でファミリー世帯が多いところであれば、やはり学校のペースが関係するでしょう。
しかし同じ住宅系でも学校区の人気がいまひとつ、ということであれば余り気にしなくていいです。
また、住宅として売る場合もファミリーよりも夫婦共働き世帯や単身世帯の多いところであれば、時期の影響を受けにくいといえます。
投資用であれば、原則気にすることはありません。
まれに買い手が法人で決算時期や年度末（１２月・３月）にバタバタする場合があります。
マンションを早く売りたい
2015年11月21日 [記事URL]
マンションを早く数ヶ月で売ってしまいたいとすればどの様な方法がよろしいのか教えて頂けると嬉しいです。
よろしくお願い致します。
早く売るなら、売り方を考える
マンションを売りたい場合は、時間としていつまでに売るかを横軸に。
縦軸に「価格」を考えます。
そして期限を決めて、その期限に売れるであろう下限値を設定して、そこを目指して右肩下がりのグラフを書きます。
ようは、期限と価格をまず最初にある程度計画する。
その後は経過を見ながらその推移を微調整していく。
早く売りたい場合はこの横軸が短いだけです。
売主としてできる事はありますか？
2015年11月20日 [記事URL]
田中さんのメルマガや電話相談で、これまで色々知識を得られたが、さらに何らかの努力をすることでなるべく早く効果的に売却できるのであればそれを知りたい。
うるさい売主さんになってください。
一番簡単なのは、うるさい売主になることです。
不動産屋さんもたくさんの物件を抱えています。
その中でもあなたのマンションについて常に気を掛けてもらわなくてはいけません。
ですのでうるさい売主になればいいです。
「どうなってますか？」「どうすればいいですか？」とどんどん聞いてみましょう。
ただ、うるさいと言うのは決して高圧的ということではありません。
不動産屋さんとよくコミュニケーションをとってくださいね。
マンションが売れない、問い合わせがない
2015年11月19日 [記事URL]
現在、○○不動産にてマンション売却を行っております。
広告を出して2カ月程度ですが、問い合わせなどが全くない状況です。
広告方法は、インターネット、新聞折り込みチラシ、ポスティングです。
営業マンによると、ファミリー向けの物件に対する需要はあるが、1LDK＋納戸という間取りのため、問い合わせがないとのことです。
今後どうすれば良いのか、途方に暮れています。
何かアドバイスを頂ければと思います。
もっと原因を見つめなおして対応を考えましょう。
問い合わせがない、売れない、内覧がないということは必ず理由があります。
それが需要なのか価格なのか？
これはまず不動産屋さんに確認してください。
その理由が分からないと対策のしようがありません。
１ＬＤＫで売れないのであれば、じゃあどのように価格調整すればいいのか？
そういったところもしっかりと確認すべきです。
よろしくお願いします。
上階からの嫌がらせ
2015年11月18日 [記事URL]
上階からの嫌がらせが原因で、マンションを売りに出しております。
毎日のように、私たちが夜電気を消して眠る頃、上階(4F)の独身女性が、硬いボールみたいものを床に落としたり、床をドンドン叩いたり、朝3：00に犬と一緒に走り回ったり、犬の尿の臭いが部屋中匂ってきたり、椅子を引きずったり、引き戸を何度も不必要に開け閉めしたりされました。
そこで寝室を別の部屋に変えるんですが、なぜか私たちの行動が見てとれるようにピンポイントで頭上にやってきます。また変な異音(キーン音)もして、夜眠れない日々が続き、警察の方に来てもらいました。
そして、上階に注意する為、ピンポンを鳴らして頂きましたが、出てきません。
もちろん、警察に言うまでは、管理人や管理会社に相談しましたが、マンションはどこから音が聞こえるか分からないからと逃げてばかりで、全く話を聞こうとせず、逆に私と妻が神経質過ぎると病気呼ばわりをされてしまっていました。
こんな状態が、新築に住み始めてから半年続き、行政書士の先生に内容証明の件で相談しましたが、おそらくそういう人は精神病だから、できるなら引越しをした方が良いということを進められ、売却を決意しました。
(私と同じような事例があり、アパートを別に借りている人もいるらしいです。)
しかし、売りに出して約半年、内覧者は3組だけで未だ売れない状況です。
いっそのことまた戻って、上階と徹底的に争そって、相手を追いだしたいと思ってきました。
このような状況で、戻るべきか、売却を続けるべきか悩んでおります。
何かいいアドバイスがありましたら、教えて頂きたいと思います。
またこの場合、告知義務が発生するのでしょうか？
宜しくお願い致します。
管理会社に複数人で訴えを起こしてください。
一番いいのは、被害について管理組合と共にしっかりと確認しそうした問題行動をやめてもらい、ダメなら音を出している主に出て行ってもらうような流れでしょう。
それだけの音であれば、あなたのお部屋以外にも影響あるのではと思います。
しかしこの話もスムーズにいかなければ裁判という形になります。
そうなれば時間と費用も掛かるでしょう。
ようは「法的と金銭的な問題」と「精神衛生上の問題」との天秤です。
早くすっきりしたいのであれば自らが出て行く。
徹底的に争ってここに住みたいということであれば徹底的にやることになります。
もちろん、売るとなれば諸費用やローン残債などもしっかり考えてしなければいけません。
管理会社をこちら側に巻き込むには、一人の意見ではなく、数人の居住者がいっしょになって訴えを起こしてください。
最後に告知義務については、「なんで売るのですか？」という買主からの質問があれば、言わざる得ないかと思います。
売却か賃貸か
2015年11月17日 [記事URL]
こんにちは。
現在マンションを売りに出していますが、
売りに出しつつ貸借人募集は出来ますか？
もし買い手が見つからない場合、賃貸でもと考えています。
売却と賃貸を同時並行で行えます。
売ってもいいし、賃貸で借り手がつけば貸してもいい。
そうお考えであれば同時並行で募集してもＯＫです。
また「貸した後に売る」ということも可能です。
ただし、その場合は「収益物件」扱いとなるので、売る値段は厳しくなるとお考えください。
高齢者向け分譲マンションが売れない
2015年11月16日 [記事URL]
マンション売却を依頼してから、1年4か月が経過します。
しかし一向に売れる気配がありません。
初めの一年は一般売却でお願いしておりましたが全く動きはなく、今年4月に大手不動産会社で専任売却に切りえましたが全く動きはない状態です。
マンションが高齢者向けの分譲マンションです。
月の管理費が6万円かかり維持費が大変と言う理由でほかにも7件売却に出ている状況。
毎日頭を悩ませております。
『A』買い手が限定される物件は思い切って値段を下げてでも売る。
買い手が限定される物件は思い切って値段を下げてでも売る。
高齢者マンションは買い手が極めて限られるので、なかなか売れにくいです。
また、ライバルが７件あるとなれば厳しいですね。
毎月の維持費もかかるので、思い切ってでも値段を下げたほうがいいです。
まず、今の不動産屋さんに「なぜ売れないのか？」を聴いた上で値段を下げる。
それでも売れない場合は不動産屋さんも変えるよりも増やすことも考えましょう。
よろしくお願いします。
投資用ワンームマンションの売却の是非
2015年11月14日 [記事URL]
「中古マンション売却必勝バイブル」を購入し田中様のことを知りメールさせていただきました。
2008年3月に節税目的で購入した新築ワンルームマンション。
表面利回り3.6％、1980万円で自己資金200万円を出して買いました。
変動金利で現在2.5％、30年ローンです。
キャッシュフローは毎月5千円の持ち出し（赤字）です。
もっていても今後節税効果も少なくなる一方であり、家賃も下がっていくものと考えられるので損切りになるかもしれませんが売却して清算したほうがよいかとも思います。
私所有の他の分譲マンションを売却すれば売却益100万円程度見込めるものがあります。
購入して1年未満ですので売却益の39％を税金でもっていかれてしまいます。
そこでこの売却益が出る分譲マンションと売却損覚悟のワンルームマンションを同一年度に売って損益通算して税金を減らすのもよいと思います。
なお3DKのマンションは早めに売る方針です。
田中様はどう思われますでしょうか。
よろしくお願いします。
ワンルームは売ればいいです。３ＤＫはちょっとまって
まず、ワンルームは売却をしたほうがいいでしょう。
これからのご時勢を考えても厳しいと思われます。
ただし、３ＤＫのマンションについては結論を急ぐ必要があるか検討ですね。
マイホームとして購入ですか？
そうであれば控除があります。
よって単純に通算を考えないほうがいいかと思います。
よろしくお願いします。
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