店舗の賃貸契約で注意する３つの点

2022-01-03

お店をしたい！
そう思い、お店を借りるのですが契約後に「え！できないの？」とか「そんなこと聞いていない」というようなトラブルが多い。

住宅の売買や、賃貸以上に店舗物件の賃貸契約にはトラブルが多いです。
先日も、お店をされている先輩から相談を受けていましたが、いろんなトラブル案件があります。

言い出すと数限りないので、とりあえず今回は３つに絞って説明しておきます。

ここ最近、店舗物件での「定期借家契約」が増えてきました。
まず、定期借家契約ですが簡単にいうと、以下のとおりです。

一定の契約期間が終了したときに、契約そのものが終了する。
更新もない。
よって、借主は期間満了までに必ず出ていかなくてはいけない。

これまで普通の借家権で店舗を借りた場合、賃料をちゃんと払っている限りは「借主がやめる」というまでは、契約は継続されます。
しかし、定期借家契約の場合は、前述のとおり契約期間が終わり次第、契約も終了です。更新もされません。

店舗運営は長期で投資を回収していくスキームが多いです。
よって、定期借家契約期間が限られると、投資と運営の収益に見合わないタイミングで契約が終了となる可能性があるのです。

もちろん期間が10年とか15年とか長い場合もあるのですが、一番のポイントは「その期間がくれば、借主は出ていく必要がある」ということです。
運営が順調でも、改装などでさらなる投資をおこないたくても、契約の残期間が短く結局投資が回収できない、なんてことも。

契約の形態が「定期借家」と言う場合は、期間限定の契約であることをしっかり認識しておきましょう。

借りたい物件がスケルトンの場合は問題ありませんが、居抜きや一部の設備が残っている場合は注意です。
よくあるのが「エアコン」とか「換気扇」などです。

以前借りていた人が退去時に残していったこうした設備ですが、その設備が「付帯設備」か「残置物」かについては契約書で明記しておきましょう。

「付帯設備」であれば、貸主のものであり、その設備を含めて貸していることになります。
よって故障などあれば、貸主の負担で修理をします。
しかし、「残置物」であれば「前の借主が置いていったものだから、貸主としては壊れても知らんで」というスタンスになり、故障が起きれば借主の負担となります。

また、その他設備等で何か起こった場合の修繕負担区分については、しっかりと確認しておきましょう。

あとになって、トラブルになりがちなのが看板です。
店舗を運営する借主としては、当然看板は出したい。
ビルを見れば、壁面にみんな看板を貼っている。
契約後、借主が「うちも他みたいに壁に看板はりますね」と貸主に言うと、、、

「うちのビル、看板禁止ですけど」

え！みんな出しているのに？

これってほんまにある話です。

みんなしているのに禁止。
理不尽に感じるかもしれませんが、こんな場合どうでしょう。
もともとAさんが所有権を持っていた物件、これをBさんに売った。
Aさんが持ち主の時に契約した店舗さんには「看板？好きにしたら」と言っていた。口約束ですが。

その後物件を買ったBさんは、ビルの景観を気にして「今後入るテナントは壁面看板禁止」と決めた。
これは有効であり、Bさんが一人で持っている物件であれば、Bさんの自由にルールは決めれます。

外から見て、「看板をみんながしているから、このビルなら借りても同じように看板が出せる』と思い込みで動くと危険です。

必ず契約までに看板のルール、またビル使用上のルールなども細かい聞いておきましょう。

実際はもっと色々書きたいのですが、キリがないので３つに絞りました。
店舗の契約はチェックすべきポイントが多いので、借りる立場であっても自分のビジネスを守るためにも慎重に契約を進めてください。
不安な方は「困った時」、でなく、困る前に僕にご相談くださいね。
店舗の契約もやってますので。