ちゃんとした物件しか買ってはいけない訳

2021-03-10　2021-03-15

不動産を買うときに「安いから」「利回りが高いから」ということで選ぶ方が多くいます。
しかし、その物件はちゃんとした物件でしょうか？

ちゃんとした物件以外買うな！

私に不動産を買いたいという相談があった場合、基本的に「ちゃんとした物件を買うように」いいます。
いくら儲かりそうな収益物件でも「ちゃんとしていない物件」はお勧めしません。

ちゃんとした物件の定義

その定義にはいろいろありますが、重視するポイントとして「将来売れる物件」となります。
どんな物件でも値段次第で売れますので、基本「売れない物件」というのは少ないです。

しかし不動産としては、買ったことも大事ですが将来売るときに評価がつくのか？が大事です。

融資がつくか？

評価がつくかどうか？これは単純に「金融機関の融資がちゃんと出る物件なのか？」ということが大事です。

将来あなたが買った物件を売る場合、融資がつくのであれば買い手もローンを使って買うことができます。
しかし、そうでないと「手元現金」があるキャッシュで買える人しかマーケットがないことになります。

となると、当然価格については厳しい話になっていきます。

どんな物件がダメなのか

じゃあ具体的によくないのは、どんな物件なのでしょう？
いくつか例をあげておきます。
もちろんこれ以外もありますが、分かりやすいところをまとめておきました。

1,完成時から違法建築

違法建築というと、いろんなパターンがあります。
例えば、延べ床面積で500㎡しか法律上建てられない物件があったとしましょう。
そこに最初から1,000㎡建ててたら、違法建築です。

最初から違法建築と分かって「悪意で建てた物件」だと、当然金融機関はいやがります。
しかし、「建築当初は適法だったが、時代の流れで法律が変わり、今は不適格になった」というような物件であれば、あまり問題にしない金融機関もあります。

2,築が古い

築が古い物件も困ります。買うときは「使い切るから問題ない！」と言われて買う人もいます。
しかし、売るときに古いと融資の残存期間の短い物件となります。

結果融資が受けにくい物件となります。

古い物件を買う場合は、将来解体更地でも売れる土地を意識しておくといいです。

3,メンテナンスの記録がない

建物も年数が経てば、当然痛みます。
そうなると、様々なメンテナンスが行われます。
防水工事やエレベーターがあれば、そのメンテナンスがどうなっているかを必ず購入前にうるさく聞きましょう。

何回か所有権が変わっている物件であれば、そうしたメンテナンスの記録がない場合もあります。

この場合は要注意です。
なぜなら病院であれば、カルテがないのと同じです。

じゃあ、欲しい物件がそうしたカルテのない物件であればどうすればいいか？
はやり購入前に、建築会社などに建物の現状調査をするようにしましょう。

もちろん費用が掛かるのですが、その費用負担については売主と相談ですね。

なお、戸建ての場合は数年前からインスペクションという制度が取り入れられています。

インスペクションとは、専門家や第三者的な見地から、各種製品などの品質実態の検査をし、評価すること。
ホームインスペクションは、建築士、住宅診断士など設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化レベル、工事不備などを診断し、その改修規模や概算コストの目安を算定し、客観的な立場でアドバイスをすること。
目視により、屋根・外壁・室内・床下などを診断するのが基本メニュー。依頼主の要望により、機材による診断を行う場合もある。費用は、目視による標準的な診断で5万～8万円程度。
近年ホームインスペクションは、日本でも増加傾向にある　SUMOより