〇〇がアカンかったら、その土地もアカンのやで

2021-03-04

不動産のプロが物件を見る場合に重視するポイントがあります。
もちろん物件の差はありますが、その中でも「道路」が重要です。

結論にいきなり入りますが、道路がアカンかったら、どの土地もアカンのです。

不動産において道路が重要な理由

道路がなぜ重要か？
「車の通行量が多いと集客できる？」と思われがちですが、そうではありません。
もちろん、関係がないわけではありませんが、道路は土地の使い勝手に大きく影響しています。

特に建築物を建てる場合は、道路の幅員により制限が大きく変わります。

広くても、きれいでも

先日もこんな話がありました。
土地を探しているAさん、駐車場用地を探していました。
僕に「ここどうやろ？」と資料をくれたのですが、なんと道路がない土地だったのです。

嘘みたいな話ですが、道路とつながっていない土地は実際にあります。
囲繞地（いにょうち）といいます。

一応法律上囲繞地の場合、一番近い道路までの直線は他人地であっても通行できる（原則有償）権利はありますが、まあ「商品」にはなりません。

あと、建築基準法でも地域によりますが、原則幅員4メートルの道路に土地が2メートル接してないと建物が建築できません。

ですので言葉が悪いですが、どんだけきれいでいい土地でも、道路がダメなら、土地もダメです。

容積率に騙されるな

道路のことを言い出すと、建築基準法上どうだ、道路法上ならどうなると話がこんがらがるので、詳しい話はしませんが、1つ言っておく「容積率」と道路は関わっています。

容積率とは簡単にいうと、その土地のどの程度の大きさの建物が建つかを示しています。

例えば100坪の土地で容積率200％なら、延べ床面積200坪の建物が建ちます。
50坪の面積の建物を建てれば50×4で単純な計算では4階建てが建つとなります。

そして、容積率は土地計画による用途地域により変わります。

例えば三宮であれば600％とかザラにあります。
逆に高級住宅地では100％、すなわち土地の広さと同じ延床しか建てては駄目よ！なんてところもあります。

よって、容積率が高ければ、それだけ大きなものが建つので土地の価格が上がるのですが、そこに道路の問題が絡んでいます。

道路と容積率

前面道路の幅員が12ｍ以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率がそのままその敷地の容積率の最高限度となりますが、12ｍ未満の場合には、前面道路幅員（ｍ）に係数（原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、用途地域ごとに定められている容積率を比較して、いずれか小さい方が適用されます。

これだけ見ても意味不明ですね。
簡単に説明します。

例えば商業地、三宮のど真ん中に土地があるとしましょう。
指定容積率は600％とします。