第２３２回 投資用マンションの売却について
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今日と次回２回にわたりまして最近ですね所謂、投資用マンション・収益マンションの売却の事でご相談受ける事が多くなってきました。
私としてはですね、基本的には住宅の物件を扱ってるという事だったんですけども、どうしてもそういった収益用マンションもですねマンションの一部という事で売る事に関してはご相談受ける事が多くなってきましたので、今日と明日２回に分けましてこの収益用マンション、これを売る事についてお話をしたいと思います。
まずですね、最近多いのが「２、３年前大体５年ぐらい前まで遡るんですけども、この辺りで投資用のマンション、多いのがワンルームとかなんですけども、投資用のワンルームマンションを買いました。
そして、いざ売りたいんですけども売った方がいいのか、このまま持っておく方がいいのか、収入に関しいろんな不安がある。だから、手放したいんだけど売るべきかどうか。」という相談を受ける事が多いです。
で、これなんですけども実は非常にですね今こういったワンルームマンション投資とかをされた方の中で売りたいって方が非常に増えてきてます。はやりですね、こうワンルームマンション投資で元々は収入がですね、そんなにメチャクチャ儲かるもんではなかった。
ただ、本業の方である程度収入があったので収入の複数化とかいう事でですねワンルームマンションをマンション業者に「どうですか？」というセールスに乗ってですね買ってしまったんですけども、いざやってみるとそんなに儲からないし逆にですね家賃の下がるリスクとか将来の物件価格の下落リスク、こういう事考えるともう売ってしまいたいんだという方が多いんですね。
で、ただですねこれ今非常にですね、このワンルームマンションの売却というのは非常に厳しいです。
理由としましては、やはり売りたい方が多くなってるという事と、買う方もそれだけの利回りを求めますのでなかなか思った値段で売れないんですね。
で、思った値段で売れないという事は当然借りているローンが返せなくて、オマケに自己資金もないから売るに売れないって方が多いんですよ。
こういった方々がですね今非常に多くて相談が多い訳ですけども、じゃあお金をどっかから用意してでも今のマンションを借金を返済して売るべきか。
もうそれか何年か我慢して持ち続けるかという事になると思うんですね。
で、考え方なんですけども例えば毎月そのマンションを持つ事でいくらの赤字が出るのかという計算をします。
例えば、毎月２万円の赤字が出る場合ですね、２万円の赤字が出れば１２ヶ月で１年間で２４万円です。
ただ、これを毎月コストとして考えますけども、これを売るとなった場合はまた様々なお金がかかってきます。
例えばですね、１８００万円で買ったワンルームマンション、今の時代に手放しても１２００万円にしかならない。
６００万円赤字が出る訳ですね。更にですね、このマンションにはまだローンが１５００万円残っている。こういった場合がよくあります。
となりますと、１２００万円でしか売れないから１５００万円ローンがあると約３００万円のお金を用意しなくちゃいけないって事になりますよね。
この３００万円のお金なんですけども用意できればその方は売る事ができるんですけども、やはりですねそんなポーンと現金用意できないって事になればですね、どっかからお金を借りてきたりですねそういう工面をしなければいけません。
またですね、その３００万円を用意するだったら年間２４万円の赤字であればそれ１０年分の赤字と一緒なんですよね。
１０年どころか厳密に計算すればですね１２、３年分の赤字と一緒なんですよ。
ですから、今３００万円用意して長い事持つ上でのリスクを回避するか、若しくはもう毎月２０何万円かの赤字を出しながらもう物件を手元に残していくかという計算になります。
これどちらがいいかという事はですね、一概にお金の用意できるできないがあると思うんですけども、やはりですね長期的に持つ事でそういった収益マンションというのは当然古さが出てくる。
依ってですね、入居率が悪くなる、家賃が安くなるという事はもうこれはですね逃れる事ができない宿命です。
で、ただですねいろんな事のやりようによっては入居者を引き延ばす、又はですね家賃を維持する事ができますけども、それには沢山のですね例えばリフォーム費用がかかったりですねする訳ですよ。
これ収支上、黒字で回ってる間はいんですけども、収支上赤字の中で大きなリフォームをするというのはですね非常にこうテンションが下がってしまいますよね。
だから、そういう意味ではこのワンルームマンション投資、こういった物をですねする時には今持ってる方に関してはですね早めに手放す事ができればいいと思うんですけども、なかなかできない方もいると。
で、中にはですね何室か持ってるという方もいるんですよ。じゃあ、次回はですね何部屋かマンションを持って売ろうと思ってる。
どれから売っていけばいいのか、どういった処分の方法があるのかについてですね次回お話させて頂きたいと思います。
